Kurz gesagt: Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Wer seine Heizung ersetzen oder energetisch sanieren will, sollte die Arbeiten bis spätestens Ende 2028 abschliessen, um die heute noch geltenden Steuerabzüge bei der direkten Bundessteuer voll auszuschöpfen. In Kombination mit den weiterhin verfügbaren Fördergeldern sind so Einsparungen im fünfstelligen Bereich realistisch.
Inhaltsverzeichnis
Was sich ab 2029 ändert – und was das kostet
Mit dem Systemwechsel verschwindet der Eigenmietwert als fiktives Einkommen aus der Steuererklärung. Im gleichen Zug entfallen aber auch die heute selbstverständlichen Abzüge:
- Schuldzinsen (Hypothekarzinsen) können nicht mehr vom Einkommen abgezogen werden – mit eng begrenzten Ausnahmen für Ersterwerber und vermietete Liegenschaften.
- Unterhaltskosten für selbstbewohntes Wohneigentum sind bei der direkten Bundessteuer nicht mehr abzugsfähig.
- Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen wie eine neue Wärmepumpe oder Wärmedämmung können bei der Bundessteuer ebenfalls nicht mehr geltend gemacht werden.
- Rückbaukosten verlieren ihre Abzugsfähigkeit auf Bundesebene.
Wichtig zu wissen: Die Kantone dürfen energetische Abzüge weiterhin gewähren – allerdings längstens bis 2050 und nur auf kantonaler Ebene. Ob und in welcher Form die Kantone St. Gallen und Graubünden davon Gebrauch machen werden, ist Stand heute (Mai 2026) noch nicht entschieden. Im Kanton St. Gallen wurde dazu im Herbst 2025 ein parlamentarischer Vorstoss eingereicht. Für das Fürstentum Liechtenstein gilt ohnehin ein eigenständiges Steuerrecht.
Für Hauseigentümer im Einzugsgebiet von Schenk Bruhin bedeutet das: Die Bundessteuer-Komponente der Abzüge ist mit hoher Sicherheit ab dem Steuerjahr 2029 weg. Wer jetzt sanieren will, hat noch die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028 zur Verfügung, um diese Vorteile vollständig zu nutzen.
Welche Sanierungen heute noch steuerlich begünstigt sind
Solange das alte System gilt, lassen sich folgende Massnahmen weiterhin von den Steuern absetzen:
| Massnahme | Typische Investition | Abzugsfähig bis |
|---|---|---|
| Ersatz Öl-/Gasheizung durch Wärmepumpe | CHF 30’000 – 55’000 | 31.12.2028 |
| Ersatz durch Pelletheizung | CHF 35’000 – 60’000 | 31.12.2028 |
| Neuer Holzheizkessel / Stückholz | CHF 25’000 – 45’000 | 31.12.2028 |
| Wärmepumpenboiler (Warmwasser) | CHF 4’500 – 10’000 | 31.12.2028 |
| Solarthermie / Photovoltaik | ab CHF 15’000 | 31.12.2028 |
| Wärmedämmung Fassade, Dach, Kellerdecke | je nach Gebäude | 31.12.2028 |
| Fensterersatz mit besserer Energieklasse | CHF 800 – 1’500 / m² | 31.12.2028 |
Werterhaltende und energetische Investitionen können vollumfänglich abgezogen werden. Reine Werterhöhungen (Luxusausstattung, Komfortmassnahmen ohne energetischen Nutzen) sind dagegen nicht abzugsfähig – das ist bereits heute so.
Rechenbeispiel: So viel Steuern sparen Sie konkret
Ein realistisches Szenario aus der Region Sarganserland: Familie M. besitzt ein Einfamilienhaus aus den 1990er-Jahren mit einer Ölheizung, die das Ende ihrer Lebensdauer erreicht. Das steuerbare Einkommen liegt bei rund CHF 130’000. Die Familie entscheidet sich 2026 für den Ersatz durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe.
Investition und Förderung:
- Investition Wärmepumpe inkl. Demontage Ölheizung, Hydraulik, Inbetriebnahme: CHF 42’000
- Kantonale Förderung (Gebäudeprogramm SG, Stand 2026, Pauschalbeitrag): – CHF 4’000
- Gemeindeförderung (variiert): – CHF 1’000
- Netto-Investition nach Förderung: CHF 37’000
Steuerlicher Effekt:
Die Netto-Investition von CHF 37’000 kann als Unterhaltskosten von Einkommen abgezogen werden. Bei einem Grenzsteuersatz von rund 30 % (Bund + Kanton + Gemeinde, SG-Oberland) ergibt das eine zusätzliche Steuerersparnis von rund CHF 11’100.
Gesamtkosten netto: ca. CHF 25’900 – bei Listenpreis von CHF 42’000.
Würde die Familie M. die gleiche Sanierung erst 2029 angehen, fiele die Steuerersparnis auf Bundesebene weg. Je nach Kantonsregelung könnte ein Teilabzug auf Kantonsebene bestehen bleiben – verlässlich ist das aber nicht.
Hinweis: Dies ist eine vereinfachte Beispielrechnung. Die konkrete Steuerersparnis hängt von Einkommen, Wohnort, Kantonszuschlag und individueller Steuersituation ab. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater individuell beraten.
Fördergelder bleiben – auch nach 2029
Die gute Nachricht: Die Förderprogramme für den Heizungsersatz sind unabhängig vom Eigenmietwert. Auch nach 2029 werden Bund, Kantone und Gemeinden den Ersatz fossiler Heizungen weiter unterstützen. Aktuell verfügbar im Einzugsgebiet von Schenk Bruhin:
St. Gallen
Das Gebäudeprogramm zahlt für Luft-Wasser-Wärmepumpen bis 15 kW thermischer Leistung einen Pauschalbeitrag, für grössere und für Sole-Wasser-Anlagen entsprechend höhere Beträge. Voraussetzung: Installation nach dem Wärmepumpen-System-Modul.
Graubünden
Eigenes kantonales Förderprogramm mit Grundbetrag pro Anlage plus Zusatzbetrag je kW Heizleistung. Häufig wird der Ersatz fossiler Heizungen besonders attraktiv gefördert.
Liechtenstein
Eigene Förderrichtlinien des Amts für Umwelt mit teils sehr attraktiven Konditionen für den Heizungsersatz.
Klimaprämie Schweiz
Ergänzend zur kantonalen Förderung können Mehrfamilienhäuser über die Klimaprämie von Energie Zukunft Schweiz pro eingespartem Liter Heizöl bzw. Kubikmeter Erdgas einen Zusatzbetrag erhalten.
Aktuelle Beträge ändern sich regelmässig. Wir empfehlen, das Förderungsgesuch vor Projektbeginn zu stellen – nachträgliche Anträge werden in der Regel abgelehnt. Schenk Bruhin unterstützt Sie bei der Antragsstellung und kennt die regionalen Programme im Detail.
Warum jetzt der richtige Zeitpunkt ist
Drei Gründe sprechen klar dafür, eine geplante Heizungssanierung nicht aufzuschieben:
- Steuerliche Frist – Wer noch von den Bundesabzügen profitieren will, muss die Arbeiten bis Ende 2028 abgeschlossen und bezahlt haben. Massgebend ist das Rechnungs- bzw. Zahlungsdatum, nicht das Auftragsdatum.
- Auslastung der Handwerker steigt – Branchenverbände in St. Gallen und Graubünden rechnen mit einer deutlichen Nachfrage-Spitze in den Jahren 2027 und 2028. Wer früh plant, sichert sich Termine und vermeidet Engpässe. Material- und Lieferzeiten für Wärmepumpen können je nach Hersteller bereits heute mehrere Monate betragen.
- Förderung und Steuern kombinieren – Die Kombination aus aktueller Förderung und aktuellen Steuerabzügen ist eine einmalige Gelegenheit. Wer wartet, verschenkt potenziell mehrere Tausend Franken.
So planen Sie Ihre Heizungssanierung richtig
Ein gut geplanter Heizungsersatz dauert vom ersten Beratungsgespräch bis zur Inbetriebnahme typischerweise vier bis neun Monate. Hier der grobe Ablauf:
Schritt 1 – Bestandsaufnahme und Beratung (Woche 1–3): Vor-Ort-Termin durch unseren Heizungsplaner. Erfassung von Gebäude, Wärmeverteilung, Vorlauftemperatur, Platzverhältnissen für eine Wärmepumpe und Anforderungen an den Schallschutz.
Schritt 2 – Variantenstudie und Offerte (Woche 3–5): Vergleich von zwei bis drei sinnvollen Heizsystemen mit transparenter Aufstellung von Investition, Betriebskosten, Förderung und Steuereffekt.
Schritt 3 – Förderungsgesuch (Woche 5–7): Einreichung des Antrags beim Kanton bzw. der Gemeinde. Wir bereiten die Unterlagen vor; die Bestätigung liegt typischerweise nach vier bis acht Wochen vor.
Schritt 4 – Bestellung und Lieferung (Woche 7–20): Wärmepumpe und Komponenten werden bestellt. Lieferzeiten variieren je nach Hersteller und Modell.
Schritt 5 – Installation (Woche 20–22): Demontage der alten Heizung, Installation der neuen Anlage, Anpassung der Hydraulik, Inbetriebnahme. Bei einem Einfamilienhaus rechnen Sie mit ein bis zwei Wochen Bauzeit, je nach Komplexität.
Schritt 6 – Abnahme, Schlussrechnung, Förderauszahlung (Woche 22–32): Endkontrolle, Übergabe der Anlagendokumentation, Schlussrechnung und Einreichung der Schlussunterlagen bei der Förderstelle.
Wer im Frühjahr 2027 startet, hat realistisch noch genügend Puffer, um die Arbeiten bis Ende 2028 abzuschliessen. Wer länger zuwartet, geht ein wachsendes Risiko ein.
Häufige Fragen
Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Das Steuerjahr 2028 ist somit das letzte, in dem die bisherigen Regelungen vollumfänglich gelten.
Massgebend für die direkte Bundessteuer ist in der Regel das Datum der Rechnung bzw. der Zahlung. Verlangen Sie deshalb die Schlussrechnung rechtzeitig vor dem 31. Dezember 2028, wenn Sie den Abzug in der Steuerperiode 2028 geltend machen wollen.
Die Kantone können energetische Abzüge auf kantonaler Stufe längstens bis 2050 weiterführen, sind aber nicht verpflichtet. Im Kanton St. Gallen wurde dazu im Herbst 2025 ein politischer Vorstoss eingereicht. Im Kanton Graubünden und in Liechtenstein sind die Entscheidungen noch ausstehend. Wer auf Nummer sicher gehen will, plant die Sanierung in der Übergangsfrist.
In den allermeisten Fällen ja. Eine moderne Wärmepumpe spart gegenüber einer Ölheizung jährlich CHF 1’500 bis CHF 3’500 an Brennstoffkosten ein, je nach Gebäude und Verbrauch. Nach Förderung und Steuerersparnis amortisiert sich die Investition typischerweise in 10 bis 14 Jahren. Die Lebensdauer einer Wärmepumpe liegt bei 18 bis 22 Jahren.
Realistisch vier bis neun Monate, abhängig von der Lieferzeit der gewählten Anlage und der Bearbeitungsdauer des Förderungsantrags. Bei Anlagen mit Sole-Erdsondenbohrung kann der Zeitraum durch Bohrtermine zusätzlich länger werden.
Nein. Schenk Bruhin übernimmt die Vorbereitung der Förderunterlagen für Sie und unterstützt bei der Einreichung. Wichtig ist nur: Der Antrag muss vor Projektbeginn gestellt sein. Nachträgliche Gesuche werden in der Regel abgelehnt.
Ja, das gleiche Prinzip gilt für alle energetischen Sanierungsmassnahmen. Wärmedämmung, Fensterersatz, Solarthermie und Photovoltaik sind bis Ende 2028 abzugsfähig. Eine Kombination mehrerer Massnahmen (z. B. Wärmepumpe + Dachdämmung) kann die Effizienz nochmals deutlich steigern und die Förderbeiträge erhöhen.
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